Wärmepumpe als Mieter oder Verwalter – Rechte, Pflichten, Möglichkeiten

Ob eine Wärmepumpe ins Mietshaus kommt, entscheidet der Eigentümer — aber was der Mieter dafür zahlt, regelt das Gesetz erstaunlich genau: Beim staatlich geförderten Heizungstausch dürfen 10 Prozent der Kosten pro Jahr umgelegt werden — nach Abzug der Fördermittel und gedeckelt auf 0,50 €/m² im Monat (§ 559e BGB); ohne Förderung gelten 8 Prozent nach § 559 BGB. Wer diese Regeln kennt, kann jede angekündigte Mieterhöhung nachrechnen. Dieser Artikel erklärt die Spielregeln für Mieter, Vermieter und Eigentümergemeinschaften — mit einem durchgerechneten Beispiel.

Das Wichtigste in Kürze

• Beim geförderten Heizungstausch (Regelfall) darf der Vermieter jährlich 10 % der Kosten umlegen (§ 559e BGB) — nach Abzug der Fördermittel und einer pauschalen 15-%-Erhaltungsquote.
• Kappungsgrenze: Wegen des Heizungstauschs darf die Miete binnen 6 Jahren um höchstens 0,50 €/m² steigen; für sonstige Modernisierungen nach § 559 BGB gelten 8 % und 3 €/m² (2 €/m² unter 7 €/m² Miete).
• Die Umlage ist dauerhaft — sie endet nicht, wenn die Kosten „abbezahlt" sind.
• In der WEG genügt seit der Reform 2020 die einfache Mehrheit für den Beschluss; die Kostenverteilung hängt vom Abstimmungsergebnis ab.
• Unterm Strich geht die Rechnung für Mieter oft auf: Im Beispiel sparen die sinkenden Heizkosten mehr, als die gekappte Umlage kostet — entscheidend sind Förderabzug, Kappung und Anlageneffizienz.

Hinweis: Dieser Artikel gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung — im Streitfall helfen Mieterverein, Haus & Grund oder Fachanwalt.

Wer entscheidet — und was muss angekündigt werden?

Im vermieteten Ein- oder Mehrfamilienhaus entscheidet der Eigentümer über den Heizungstausch. Der Einbau einer Wärmepumpe ist rechtlich eine energetische Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB), denn sie spart nachhaltig Endenergie. Mieter haben kein Vetorecht, müssen die Arbeiten also grundsätzlich dulden (§ 555d BGB) — aber sie haben handfeste Verfahrensrechte:

• Ankündigung: spätestens 3 Monate vor Beginn in Textform, mit Art, Umfang, Beginn, Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 555c BGB).
• Härtefall: Wer die Erhöhung wirtschaftlich nicht tragen kann, kann den Härteeinwand erheben (§ 559 Abs. 4 BGB) — die Umlage kann dann ganz oder teilweise ausgeschlossen sein.
• Sonderkündigungsrecht: Nach Zugang der Modernisierungsankündigung bzw. der Mieterhöhungserklärung können Mieter außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 561 BGB).

Die Umlage: Richtig gerechnet ist sie kleiner, als viele fürchten

Seit 2024 gibt es zwei Umlagewege. Für den staatlich geförderten Heizungstausch — den Regelfall — gilt § 559e BGB: 10 % der Kosten pro Jahr, mit zwei Abzügen, die Vermieter machen müssen:

1. Fördermittel: Der KfW-Zuschuss wird direkt von den Kosten abgezogen — das ordnet § 559e Abs. 1 BGB ausdrücklich an.
2. Erhaltungspauschale: Pauschal 15 % der Kosten gelten als ohnehin fällige Erhaltung und bleiben außen vor (§ 559e Abs. 2 BGB) — der Streit um fiktive Kesseltausch-Kosten entfällt.

Dazu kommt die scharfe Kappungsgrenze des § 559e: Wegen des Heizungstauschs darf die monatliche Miete innerhalb von 6 Jahren um höchstens 0,50 € je m² Wohnfläche steigen. Ohne Förderung bleibt die klassische 8-%-Umlage nach § 559 BGB (Förderabzug nach § 559a, konkret zu schätzender Erhaltungsanteil, allgemeine Kappung 3 €/m² bzw. 2 €/m² in 6 Jahren) — beim Einbau einer Heizungsanlage gilt die 0,50-€-Grenze aber auch dort (§ 559 Abs. 3a Satz 3 BGB).

Das Beispiel: vermietetes Einfamilienhaus, 140 m², Wärmepumpe für 28.000 €. Der Vermieter erhält als Nicht-Selbstnutzer die KfW-Grundförderung von 30 % (Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus sind Selbstnutzern vorbehalten; +5 % Effizienzbonus wäre bei R290-Gerät oder Erdwärme zusätzlich möglich):

Zwei Punkte, die in Ankündigungen gern „vergessen" werden — und die Mieter prüfen sollten:

• Die Umlage ist dauerhaft. Sie endet nicht nach 12,5 Jahren, wenn die Kosten rechnerisch eingespielt sind — die erhöhte Miete bleibt. Genau deshalb ist der korrekte Förder- und Erhaltungsabzug am Anfang so wichtig.
• Ohne die gesetzlichen Abzüge ist die Erhöhung angreifbar. Wer Zuschuss, Pauschale und Kappung ignoriert, käme im Beispiel auf über 180 € statt 70 € pro Monat — genau solche Ankündigungen scheitern regelmäßig vor Gericht.

Was das auf der Monatsrechnung des Mieters bedeutet

Der Umlage stehen sinkende Heizkosten gegenüber. Dasselbe Beispielhaus (18.200 kWh Wärmebedarf): Die alte Gasheizung verbrauchte rund 20.200 kWh Gas (Kesselwirkungsgrad ~90 %) — bei 12,5 ct/kWh etwa 2.525 €/Jahr bzw. 210 €/Monat. Die Wärmepumpe mit JAZ 3,3 braucht 5.515 kWh Strom, zum Wärmepumpen-Tarif von 25 ct rund 1.379 €/Jahr bzw. 115 €/Monat:

Die ehrliche Botschaft: Im geförderten Regelfall geht die Rechnung für Mieter dank der 0,50-€-Kappung schon kurzfristig leicht auf, mittelfristig wächst das Plus — weil der CO₂-Preis Gas weiter verteuert (ab 2027 im EU-Emissionshandel ETS 2 mit freiem Marktpreis), während die Umlage nominal fixiert ist. Schlecht wird die Rechnung nur bei schlecht geplanten Anlagen mit niedriger JAZ — deshalb haben Mieter ein echtes Eigeninteresse an einer sauber ausgelegten Anlage.

Ein Nebeneffekt für Vermieter: Beim Weiterbetrieb fossiler Heizungen tragen sie nach dem CO₂-Kostenaufteilungsgesetz je nach Effizienzklasse des Gebäudes bis zu 95 % der CO₂-Kosten selbst — auch das schiebt viele Modernisierungen an.

Wer zahlt den Strom? Drei Abrechnungsmodelle

• Eigener Zähler je Wohnung/Anlage: Der Mieter schließt selbst einen (Wärmepumpen-)Stromvertrag. Transparent, spart Anreizprobleme — üblich bei Etagen-/Einzellösungen und im EFH.
• Zentrale Anlage mit Wärmemengenzählern: Der Vermieter bezieht den Strom, die Kosten werden nach Heizkostenverordnung (grundsätzlich 50–70 % verbrauchsabhängig) auf die Parteien verteilt — der Normalfall im Mehrfamilienhaus.
• Wärmeliefervertrag (Contracting): Ein Dienstleister baut und betreibt die Anlage und verkauft Wärme. Wichtig für Bestandsmieter: Bei der Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung gilt das Kostenneutralitätsgebot (§ 556c BGB mit Wärmelieferverordnung) — die Umstellung darf die Betriebskosten des Mieters nicht erhöhen.

Zum Contracting gehört eine nüchterne Zahl: Der Contractor finanziert, wartet und trägt Risiko — das lässt er sich mit einem Aufschlag von typischerweise 10–20 % auf die Vollkosten bezahlen. Dafür entfallen für den Eigentümer Investition und Betriebsrisiko. Für kleine Vermieter ohne Kapitalzugang kann das sinnvoll sein; wirtschaftlich günstiger ist bei verfügbarer Finanzierung fast immer die Eigenregie mit KfW-Förderung.

WEG: So läuft die Entscheidung seit der Reform 2020

Für Wohnungseigentümergemeinschaften gilt seit dem WEMoG (Dezember 2020) ein neues Regelwerk — die früher oft zitierten „75-%-Mehrheiten" sind Geschichte:

• Beschluss: Bauliche Veränderungen — auch der Umstieg der Zentralheizung auf eine Wärmepumpe — können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§ 20 Abs. 1 WEG). Ist die alte Zentralheizung defekt, ist ihr Ersatz ohnehin Erhaltung und damit ordnungsmäßige Verwaltung (§ 19 WEG).
• Kostenverteilung (§ 21 WEG): Stimmen mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile zu (oder amortisieren sich die Kosten in angemessener Zeit), tragen alle Eigentümer die Kosten nach Anteilen. Sonst zahlen grundsätzlich nur die Eigentümer, die zugestimmt haben — und nur sie nutzen den Vorteil.
• Einzelne Wohnungs-Wärmepumpe: Wer nur seine Wohnung (z. B. per Luft-Luft-Gerät) umrüsten will, braucht einen Gestattungsbeschluss der Gemeinschaft. Einen gesetzlichen Anspruch wie bei den privilegierten Maßnahmen (Laden von E-Autos, Barrierefreiheit, Einbruchsschutz, Glasfaser, Steckersolar) gibt es für Wärmepumpen bislang nicht — die Gemeinschaft entscheidet nach billigem Ermessen.
• Förderung: Auch WEGs erhalten die KfW-458-Grundförderung von 30 % (Antrag über die Gemeinschaft, gestaffelte Höchstbeträge je Wohneinheit); selbstnutzende Eigentümer können für ihren Anteil zusätzlich persönliche Boni erhalten. Für vermietete Einheiten gilt anschließend dieselbe Umlage-Logik wie oben — beim geförderten Tausch also § 559e mit Förderabzug und 0,50-€-Kappung.

Beschlussmängel (fehlerhafte Einladung, unklare Beschlussfassung) machen WEG-Entscheidungen anfechtbar — bei sechsstelligen Projekten lohnt saubere Vorbereitung durch die Verwaltung mit Vergleichsangeboten und Wirtschaftlichkeitsrechnung.

GEG heute — und was der GModG-Entwurf ändern würde

Stand Juli 2026 gilt das GEG 2024: Die 65-%-Erneuerbare-Pflicht greift in Neubaugebieten sofort; im Bestand ist sie an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt (für Großstädte wurde das Wirksamwerden auf den 1. November 2026 verschoben, kleinere Kommunen folgen bis Mitte 2028). Bis dahin dürfen auch Gasheizungen noch eingebaut werden — mit Beratungspflicht und späteren Biogas-Quoten. Funktionierende Heizungen genießen Bestandsschutz; das Betriebsende für fossile Kessel setzt das GEG auf Ende 2044.

Parallel läuft das Gesetzgebungsverfahren zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das die 65-%-Regel durch einen Katalog zulässiger Heizungsoptionen ersetzen und Vermieter an CO₂- und Brennstoffmehrkosten anders beteiligen soll (Entwurf: hälftige Teilung). Das ist noch nicht beschlossen — für Entscheidungen zählt das geltende GEG. Für die Praxis ändert sich am Kern wenig: Die Wärmepumpe bleibt in beiden Welten die naheliegende Lösung für die meisten Bestandsgebäude, und die Förderung läuft nach Regierungsangaben mindestens bis 2029 weiter.

Checkliste für Mieter: Ankündigung prüfen

• Frist: Kam die Ankündigung mindestens 3 Monate vor Baubeginn, in Textform, mit Kostenangabe und erwarteter Mieterhöhung?
• Umlageweg und Förderabzug: Wird nach § 559e (gefördert, 10 %) oder § 559 (8 %) erhöht — und ist der KfW-Zuschuss erkennbar abgezogen? Nachfragen lohnt — 30 % sind der Regelfall.
• Erhaltungsanteil: Beim § 559e-Weg gilt die 15-%-Pauschale; im § 559-Weg muss der Anteil für die ohnehin fällige Erneuerung konkret herausgerechnet sein.
• Kappungsgrenze: Erhöhung ÷ Wohnfläche ≤ 0,50 €/m² beim Heizungstausch (§ 559e bzw. § 559 Abs. 3a S. 3 BGB); allgemein ≤ 3 €/m² (2 €/m² bei Mieten unter 7 €/m²) innerhalb von 6 Jahren?
• Härtefall/Kündigung: Bei untragbarer Belastung Härteeinwand (§ 559 Abs. 4) prüfen; Sonderkündigungsrecht (§ 561) beachten.
• Nach Einbau: Heizkostenabrechnung im ersten Jahr genau ansehen — ein auffällig hoher Stromverbrauch deutet auf Einstellungsmängel, deren Behebung Sie verlangen können.

Fazit: Klare Regeln, meist tragbares Ergebnis

Mieter entscheiden nicht über die Wärmepumpe, sind ihr aber auch nicht ausgeliefert: Förderabzug, 15-%-Pauschale und die 0,50-€-Kappung begrenzen die Umlage wirksam, und die gesunkenen Heizkosten fangen sie im gut geplanten Fall mehr als auf. Vermieter bekommen mit 30 % Zuschuss, dauerhafter Umlage und wegfallenden CO₂-Kostenanteilen ein solides Paket. Und in der WEG ist der Weg seit 2020 kürzer als sein Ruf — einfache Mehrheit statt Blockade. Wer auf beiden Seiten transparent rechnet, macht aus der Pflichtübung Heizungstausch ein Projekt mit zwei Gewinnern.

FAQ: Mieter, Verwalter und Wärmepumpe

Kann ich als Mieter die Wärmepumpe verhindern? Grundsätzlich nein — energetische Modernisierungen sind zu dulden. Ihre Hebel sind die Prüfung der Ankündigung (Frist, Kostenaufstellung, Förderabzug), der Härteeinwand bei untragbarer Belastung und das Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB.

Wie hoch darf die Mieterhöhung maximal ausfallen? Beim geförderten Heizungstausch: 10 % der um Förderung und 15-%-Pauschale bereinigten Kosten pro Jahr (§ 559e BGB), gedeckelt auf 0,50 €/m² innerhalb von 6 Jahren — im 140-m²-Beispiel oben 70 €/Monat. Ohne Förderung: 8 % nach § 559 BGB mit 3-€-/2-€-Kappung; beim Einbau einer Heizungsanlage greift die 0,50-€-Grenze auch dort (§ 559 Abs. 3a Satz 3 BGB).

Endet die Umlage, wenn die Anlage abbezahlt ist? Nein. Die Modernisierungsmieterhöhung ist dauerhaft — das unterscheidet sie von einem Kredit. Umso wichtiger ist, dass die Ausgangssumme korrekt (mit allen Abzügen) berechnet wurde.

Zahle ich mit der Wärmepumpe mehr Nebenkosten als vorher? Die reinen Heizkosten sinken bei ordentlicher Effizienz meist deutlich (im Beispiel von 210 € auf 115 €/Monat); dafür kommt die gekappte Umlage dazu (im Beispiel 70 €). Netto steht der Mieter damit rund 25 € besser da — und der Vorteil wächst mit steigendem CO₂-Preis auf Gas. Kritisch wird es nur bei schlecht eingestellten Anlagen — Abrechnung prüfen.

Welche Mehrheit braucht die WEG für die Wärmepumpe? Die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 20 Abs. 1 WEG); der Ersatz einer defekten Zentralheizung ist sogar Erhaltung. Für die Frage, ob alle Eigentümer zahlen, gilt § 21 WEG: bei doppelt qualifizierter Mehrheit (2/3 der Stimmen, 1/2 der Anteile) oder angemessener Amortisation ja, sonst nur die Zustimmenden.

Was ist ein Wärmeliefervertrag und lohnt er sich? Ein Contractor finanziert, baut und betreibt die Anlage und verkauft Wärme — bequem, aber mit Marge (typisch 10–20 % über Eigenregie-Vollkosten). Für Bestandsmieter gilt bei der Umstellung das Kostenneutralitätsgebot des § 556c BGB. Für Eigentümer mit Finanzierungszugang ist Eigenregie plus KfW-Förderung meist günstiger.

Stand: 3. Juli 2026. Alle Förder- und Rechtsangaben ohne Gewähr; maßgeblich sind Gesetzestext (§§ 555b–561 BGB, WEG, GEG), Programmbedingungen der KfW und die Beratung durch Mieterverein bzw. Fachanwalt. Das GModG ist Stand heute Gesetzentwurf.