Fallstudie: Zentrale Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus mit 8 Wohneinheiten

Ein Mehrfamilienhaus aus den 1970er-Jahren, acht vermietete Wohnungen, der Gaskessel nach 30 Jahren endgültig defekt: Diese Fallstudie zeigt an einem typisierten, anonymisierten Berliner Beispielprojekt, was eine zentrale Wärmepumpen-Kaskade wirklich kostet — 101.150 € brutto, davon 30.345 € KfW-Zuschuss — und woran solche Projekte in der Praxis hängen: WEG-Beschluss, Schallschutz zum Nachbarn und die rechtssichere Abrechnung auf die Mieter.

Das Wichtigste in Kürze

• Investition 101.150 € brutto, KfW-458-Zuschuss 30.345 € (30 %) — bei voll vermieteten Objekten gibt es nur die Grundförderung, Klima- und Einkommensbonus sind Selbstnutzern vorbehalten.
• Betriebskosten im ersten Jahr: 6.540 € — rund 3.700 € weniger als mit dem alten Gaskessel.
• Die Heizkostenabrechnung muss der Heizkostenverordnung folgen: 50–70 % nach erfasstem Verbrauch, der Rest nach Fläche — eine reine Flächenumlage ist unzulässig.
• Ab sechs Wohneinheiten gilt die Prüfpflicht nach § 60a GEG: Betriebsprüfung nach einem vollständigen Betriebsjahr, danach regelmäßig.
• Amortisation gegenüber einem neuen Gaskessel: rund 13 Jahre — solide, aber kein Selbstläufer; § 559e BGB erlaubt zusätzlich eine gedeckelte Modernisierungsumlage.

Das Gebäude: Berliner Bestand, Baujahr 1975

Merkmal	Details
Baujahr	1975
Wohneinheiten	8 (70–90 m²), alle vermietet
Gesamtwohnfläche	640 m²
Lage	Berlin-Tempelhof
Gebäudehülle	einfach gedämmt, Fenster teilweise 2010 erneuert
Heizverteilung	zentrale Steigstränge, ältere Heizkörper
Heizanlage alt	Gas-Zentralheizung Bj. 1993, Ende 2023 irreparabel defekt
Jahres-Wärmebedarf	ca. 68.000 kWh (Heizung + Warmwasser, aus Verbrauchsdaten)
Heizlast	ca. 32 kW (DIN EN 12831)
Eigentümerstruktur	WEG mit 6 Eigentümern, davon 2 Gesellschaften mit je 2 Wohnungen

Das Objekt ist typisch für den Bestand der 1970er: mittelmäßige Hülle, zentrale Gasversorgung, stabile Vermietung — und eine Eigentümergemeinschaft, die schnell entscheiden musste, weil die Heizung im Winter ausfiel.

Die Entscheidung: Drei Optionen auf dem Tisch (2024)

Option	Investition brutto	Förderung	Eigenanteil	Energie + Wartung pro Jahr
Neuer Gas-Brennwertkessel	30.000 €	0 €	30.000 €	ca. 9.710 €
Zentrale WP-Kaskade 2×15 kW	101.150 €	30.345 €	70.805 €	ca. 6.540 €
8 dezentrale Wohnungs-WP	ca. 120.000 €	ca. 36.000 €	ca. 84.000 €	ca. 6.500–7.500 €

Rechenbasis: Gas 13 ct/kWh (inkl. CO2-Preis 2026), WP-Stromtarif 21 ct/kWh; Werte für die dezentrale Variante sind Richtwerte. Drei Argumente gaben den Ausschlag für die zentrale Wärmepumpe:

1. Betriebskosten: rund 3.170 € pro Jahr unter dem neuen Gaskessel — die Mehrinvestition von 40.805 € amortisiert sich rechnerisch in knapp 13 Jahren, bei steigenden Gas-/CO2-Preisen schneller.
2. Rechtssicherheit: Nach geltendem GEG greift in Großstädten die 65-%-EE-Pflicht für neue Heizungen ab dem 01.11.2026; ein 2024 eingebauter Gaskessel hätte zudem ab 2029 steigende Bio-Brennstoffanteile nutzen müssen. Dazu kommt die CO2-Kostenaufteilung, die Vermieter beim Gaskessel anteilig belastet.
3. Verwaltbarkeit: eine zentrale Anlage statt acht Einzelgeräten mit acht Wartungsverträgen.

Technik: Kaskade statt einer großen Maschine

Statt einer einzelnen 30-kW-Wärmepumpe wählte der Planer zwei 15-kW-Geräte im Verbund (Kaskade), monoenergetisch ausgelegt mit Heizstab für die kältesten Tage (Bivalenzpunkt ca. −6 °C, Heizstab-Anteil unter 2 % der Jahreswärme).

Grund	Vorteil der Kaskade
Redundanz	Fällt ein Gerät aus, hält das zweite die Grundversorgung
Teillast-Effizienz	Bei mildem Wetter läuft nur ein Gerät — nah am optimalen Betriebspunkt
Schall	Zwei kleinere Geräte lassen sich leiser aufstellen; zwei gleich laute Quellen addieren sich um ca. 3 dB
Wartung	Geräte einzeln wartbar, kein Komplettausfall

Aufstellung und Hydraulik: Die Außengeräte stehen auf dem Flachdach auf entkoppelten Rahmen mit Schallhaube. Im Keller: 800-Liter-Pufferspeicher für die Heizung und ein Trinkwarmwasser-System mit Frischwasserstation — im MFH wichtig, weil zentrale Warmwasserspeicher ab 400 Litern den 60-°C-Legionellenschutz einhalten müssen, was die Wärmepumpe sonst in ineffiziente Temperaturen zwingt. Die alten Steigstränge blieben; alle Stränge wurden hydraulisch einreguliert (Abgleich nach Verfahren B, Fördervoraussetzung).

Investition und Förderung: Die genauen Zahlen

Position	Kosten (netto)
2 Luft/Wasser-WP à 15 kW + Kaskadenregelung	32.000 €
Hydraulik (Puffer, Frischwasserstation, Rohre, Ventile)	18.000 €
Dachaufstellung, Schwingungsentkopplung, Schallhaube	9.000 €
Demontage Altanlage, Anpassung Heizungsraum	8.500 €
Elektroinstallation, Zählerschrank, Netzanmeldung	7.000 €
Planung, Schallprognose, Einregulierung	6.500 €
Unvorhergesehenes	4.000 €
Summe netto	85.000 €
Umsatzsteuer (19 %)	16.150 €
Summe brutto	101.150 €

Förderung (KfW 458): Für die WEG als Privatkunden zählt der Bruttobetrag. Die förderfähigen Höchstkosten sind bei Mehrfamilienhäusern gestaffelt — 28.000 € für die erste (BEG-Reform, beschlossen 08.07.2026, gültig ab 21.07.2026; endgültiger Richtlinientext ausstehend; zum Antragszeitpunkt des Projekts: 30.000 €), je 15.000 € für die zweite bis sechste und je 8.000 € ab der siebten Wohneinheit; bei 8 WE also bis zu 119.000 €. Die Investition liegt darunter und ist damit voll förderfähig.

Der teure Lernpunkt bei der Gerätewahl: Die gewählte Kaskade arbeitet mit dem Kältemittel R32. Ein Gerät mit natürlichem Kältemittel (z. B. R290/Propan) hätte damals den Effizienz-Bonus von 5 Prozentpunkten ausgelöst — weitere 5.058 € Zuschuss. Für Neuanträge ist dieser Bonus mit der BEG-Reform entfallen; bei der Angebotsprüfung bleibt das Kältemittel aus technischen Gründen dennoch auf der Checkliste.

Betriebskosten: Das erste Jahr, gemessen

Die Anlage ging im Frühjahr 2025 in Betrieb; die Werte stammen aus dem ersten vollen Betriebsjahr.

Kostenposition	Betrag pro Jahr
Strom WP-Tarif (21 ct/kWh, 21.250 kWh)	4.460 €
Wartung und Inspektion (2 Geräte)	850 €
Reparaturrücklage (ca. 1 % der Investition)	850 €
Versicherung (Gebäude-/Haftpflicht-Zuschlag)	380 €
Summe	6.540 €

Rechenweg Strom: 68.000 kWh Wärme ÷ JAZ 3,2 = 21.250 kWh Strom × 0,21 €/kWh = 4.462,50 €. Die gemessene JAZ 3,2 ist für ein einfach gedämmtes MFH mit älteren Heizkörpern realistisch (saisonale Spanne: ca. 2,6 in Kälteperioden bis 3,8 in der Übergangszeit). Der WP-Tarif mit 21 ct/kWh setzt die Anmeldung als steuerbare Verbrauchseinrichtung nach § 14a EnWG voraus (separater Zählpunkt, Modul 2) — gegenüber Haushaltsstrom (ca. 32 ct) spart das hier rund 2.300 € pro Jahr.

Abrechnung auf die Mieter: Was die Heizkostenverordnung verlangt

Hier passieren in der Praxis die meisten Rechtsfehler. Die zentrale Wärmepumpe ist eine zentrale Heizungsanlage — es gilt die Heizkostenverordnung (HeizkostenV), nicht die freie Wahl der WEG:

• 50 bis 70 % der Kosten müssen nach erfasstem Verbrauch umgelegt werden, der Rest nach Wohnfläche. Eine reine Flächen- oder Gleichverteilung ist unzulässig und berechtigt Mieter zur Kürzung.
• Dafür braucht jede Wohnung Erfassungsgeräte (Heizkostenverteiler an den Heizkörpern oder Wohnungs-Wärmemengenzähler plus Warmwasserzähler). Im Projekt wurden funkauslesbare Heizkostenverteiler nachgerüstet.
• Umlagefähig sind der WP-Strom (Betriebsstrom der Heizungsanlage), Wartung und anteilige Versicherung — zusammen 5.690 € pro Jahr. Die Reparaturrücklage ist Instandhaltung und nicht umlagefähig; sie bleibt beim Eigentümer.

Für die Mieter heißt das im Schnitt: rund 59 € Heizkosten pro Wohnung und Monat statt zuvor etwa 107 € mit dem alten Gaskessel — etwa 48 € weniger pro Monat, wohnungsindividuell je nach Verbrauch.

Modernisierungsumlage nach § 559e BGB

Die vermietenden Eigentümer können für den geförderten Heizungstausch die Miete erhöhen: 10 % der Kosten pro Jahr, nach Abzug der Förderung und einer pauschalen 15-%-Erhaltungsquote, gedeckelt auf 0,50 € je m² (innerhalb von sechs Jahren). Im Projekt: 10 % von 70.805 € × 0,85 wären 6.018 € pro Jahr — die Kappung begrenzt auf 640 m² × 0,50 € × 12 = 3.840 € pro Jahr, also 40 € monatlich für eine 80-m²-Wohnung. Unterm Strich stehen die Mieter damit ungefähr neutral bis leicht besser da (−48 € Heizkosten, +40 € Umlage) — ein Argument, das in der Mieterkommunikation den Unterschied macht.

Die WEG-Beschlussfassung: Recht seit 2020 einfacher

Seit der WEG-Reform 2020 genügt für bauliche Veränderungen wie den Heizungstausch die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 20 WEG) — ein Notar ist nicht nötig. Entscheidend ist die Kostenverteilung (§ 21 WEG): Alle Eigentümer zahlen anteilig mit, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte der Miteigentumsanteile zustimmen (und die Kosten nicht unbillig sind) oder sich die Maßnahme in angemessener Zeit amortisiert. Im Projekt stimmten alle sechs Eigentümer zu — die beiden Gesellschaften hatten die Wirtschaftlichkeitsrechnung selbst geprüft. Zeitbedarf von Einberufung bis bestandskräftigem Beschluss: rund sechs Wochen (inklusive einmonatiger Anfechtungsfrist).

Schallschutz: Die Beispielrechnung zum Nachbarn

Der Nachbarblock steht nur 8 m entfernt — der kritische Punkt des Projekts. Die Schallprognose (Richtwerte, vereinfacht):

• Schallleistungspegel je Gerät: 68 dB(A) laut Hersteller; zwei Geräte zusammen ca. 71 dB(A)
• Freifeld-Ausbreitung auf 8 m: Schalldruckpegel am Nachbarfenster ca. 45 dB(A) — über dem TA-Lärm-Nachtrichtwert von 40 dB(A) im allgemeinen Wohngebiet
• Maßnahmen: Schallhaube (ca. −6 dB) und drehzahlreduzierter Nachtbetrieb (ca. −3 dB) → nachts ca. 36 dB(A), Richtwert eingehalten

Dazu kommen mögliche Zuschläge für Ton- oder Impulshaltigkeit — deshalb gehört die Prognose in Fachhände. Kosten im Projekt: 9.000 € für Aufstellung, Entkopplung und Haube (siehe Kostentabelle). Lernpunkt: Die frühzeitige Information des Nachbarblocks hat Einwände im Genehmigungsverfahren vermieden; nachträglicher Schallschutz wäre deutlich teurer geworden.

§ 60a GEG: Die Prüfpflicht ab sechs Wohneinheiten

Für Wärmepumpen in Gebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten schreibt § 60a GEG eine Betriebsprüfung vor: nach einem vollständigen Betriebsjahr (spätestens zwei Jahre nach Inbetriebnahme), danach regelmäßig — mindestens alle fünf Jahre. Geprüft werden u. a. Regelungsparameter, Vor-/Rücklauftemperaturen und die Effizienz durch eine fachkundige Person; die Kosten liegen im niedrigen dreistelligen Bereich. Im Projekt wurde die Prüfung direkt mit der ersten Wartung kombiniert — dabei wurde eine zu steile Heizkurve entdeckt und abgesenkt, was die JAZ im zweiten Jahr messbar verbesserte.

Lernpunkte aus dem Projekt

Was funktioniert hat:

1. Kaskade: Redundanz zahlte sich aus — ein Gerät stand wegen eines Sensordefekts vier Tage still, die Versorgung lief weiter.
2. Frischwasserstation: Legionellenschutz ohne dauerhafte 60-°C-Speichertemperatur — spürbar besser für die JAZ.
3. Abrechnung sauber aufgesetzt: Verbrauchserfassung und HeizkostenV-konforme Verteilung von Anfang an — keine Kürzungsrisiken.
4. WP-Stromtarif vor Inbetriebnahme: §-14a-Anmeldung und separater Zählpunkt waren am Einbautag fertig.

Was besser ginge:

1. Kältemittelwahl: R290 statt R32 hätte 5.058 € mehr Zuschuss gebracht (Effizienz-Bonus, mit der BEG-Reform inzwischen entfallen).
2. Mieterkommunikation: Ein Infoschreiben mit der Gegenüberstellung „Heizkosten runter, Umlage gedeckelt" kam erst nach den ersten Rückfragen — besser vorab.
3. Rücklage realistisch: 1 % der Investition pro Jahr ist die Untergrenze; die WEG hat ab Jahr 2 auf 1.200 € erhöht.
4. Garantie: Auf den Verdichter gab es 5 Jahre Herstellergarantie; eine verlängerte Garantie oder Geräteversicherung wurde erst nachträglich geprüft.

Checkliste: MFH-Wärmepumpe richtig aufsetzen

• WEG-Beschluss nach § 20/21 WEG vorbereiten (Wirtschaftlichkeitsrechnung beilegen, Kostenverteilung explizit beschließen)
• Förderstaffel prüfen: 28.000 € + 15.000 € je WE 2–6 + 8.000 € ab WE 7; Antrag vor Vertragsabschluss, Bonusfähigkeit je Eigentümer klären
• Kältemittel abfragen — der frühere 5-%-Effizienz-Bonus für natürliche Kältemittel ist mit der BEG-Reform entfallen; technisch bleibt die Wahl relevant
• Heizlast nach DIN EN 12831 und Trinkwarmwasserkonzept (Legionellenschutz!) planen lassen
• Schallprognose nach TA Lärm vor Auftragsvergabe; Nachbarn früh informieren
• §-14a-Anmeldung und Messkonzept (separater Zählpunkt für WP-Tarif) mit dem Netzbetreiber klären
• Verbrauchserfassung je Wohnung für die HeizkostenV-konforme Abrechnung einplanen
• Hydraulischen Abgleich (Verfahren B) und Einregulierung beauftragen — Fördervoraussetzung
• §-60a-Prüfung nach dem ersten Betriebsjahr terminieren
• Rücklage von ca. 1 % der Investition pro Jahr bilden

Fazit: Anspruchsvoll, aber rechenbar

Die zentrale Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus ist kein Schnäppchen — 70.805 € Eigenanteil trotz Förderung — aber sie rechnet sich: 3.170 € niedrigere Jahreskosten als ein neuer Gaskessel, Amortisation in rund 13 Jahren bei konstanten Preisen, schneller bei steigendem CO2-Preis, dazu sinkende Heizkosten für die Mieter und die gedeckelte Modernisierungsumlage für die Eigentümer. Die eigentlichen Projektrisiken sind nicht technisch, sondern organisatorisch: WEG-Beschluss, Schallnachweis, HeizkostenV-konforme Abrechnung und die Prüfpflichten. Wer diese vier Punkte vor der Auftragsvergabe sauber klärt, bekommt ein MFH, das die nächsten 20 Jahre regelkonform und günstig heizt.

Häufige Fragen zur Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus

Wie laut ist eine zentrale Wärmepumpen-Kaskade wirklich?

Maßgeblich ist nicht der Schallleistungspegel des Geräts (hier 71 dB(A) für beide zusammen), sondern der Schalldruck am nächsten Nachbarfenster: Der muss nachts im allgemeinen Wohngebiet unter 40 dB(A) bleiben (TA Lärm). Mit Abstand, Schallhaube und Nachtmodus ist das auch bei 8 m Abstand erreichbar — aber nur mit vorheriger Schallprognose.

Dürfen die Stromkosten der Wärmepumpe auf die Mieter umgelegt werden?

Ja — der Betriebsstrom der zentralen Heizungsanlage gehört zu den umlagefähigen Heizkosten. Die Verteilung muss aber der Heizkostenverordnung folgen: 50–70 % nach erfasstem Verbrauch, Rest nach Fläche. Nicht umlagefähig sind Reparaturen und Rücklagen.

Bekommt eine WEG die vollen 80 % Förderung?

Praktisch nie. Die Grundförderung von 30 % gilt für alle; Klimageschwindigkeits-Bonus (16 %) und Einkommens-Bonus (gestaffelt 40/30/10 % je nach Einkommen bis 30.000/40.000/50.000 €) gibt es nur für selbstnutzende Eigentümer — bei zentralen Anlagen anteilig für deren Wohneinheiten. Ein voll vermietetes Haus wie hier erhält 30 %; der frühere 5-%-Effizienz-Bonus bei natürlichem Kältemittel oder Erdwärme ist mit der BEG-Reform entfallen.

Zentrale Anlage oder Wärmepumpe je Wohnung?

Zentral ist im vermieteten Bestand meist überlegen: ein Wartungsvertrag, ein Schallnachweis, eine Abrechnung. Dezentrale Geräte lohnen eher bei Teileigentum mit Einzelinteressen oder wenn keine zentralen Verteilleitungen existieren. Die Investition liegt dezentral meist höher (acht Geräte, acht Installationen).

Was ist die Prüfpflicht nach § 60a GEG?

Wärmepumpen in Gebäuden ab sechs Wohneinheiten müssen nach einem vollständigen Betriebsjahr (spätestens nach zwei Jahren) einmalig und danach regelmäßig — mindestens alle fünf Jahre — betriebstechnisch geprüft werden. Das ist keine Schikane: Im Fallbeispiel brachte die Prüfung eine falsch eingestellte Heizkurve ans Licht.

Lohnt sich die Kaskade gegenüber einem großen Gerät?

Meist ja: Redundanz, bessere Teillast-Effizienz und flexiblere Aufstellung wiegen die etwas höheren Gerätekosten in Mehrfamilienhäusern in der Regel auf. Ein Automatismus ist es nicht — entscheidend sind Heizlast, Platz und das Schallkonzept.

Stand: 9. Juli 2026. Alle Förder- und Preisangaben ohne Gewähr; maßgeblich sind die offiziellen Programmbedingungen. Die Fallstudie ist ein typisiertes, anonymisiertes Beispielprojekt; Beträge sind gerundete Richtwerte. Rechtsgrundlagen: HeizkostenV, § 559e BGB, §§ 20/21 WEG, § 60a GEG, TA Lärm.