Mietrecht & Wärmepumpe: Was Vermieter und Mieter wissen müssen

Baut der Vermieter eine Wärmepumpe ein, können Mieter das nicht verhindern — aber was sie dafür zahlen, regelt das Gesetz erstaunlich präzise. Seit 2024 gibt es für den geförderten Heizungstausch sogar einen eigenen Umlageweg: 10 Prozent der Kosten nach Abzug der Fördermittel, gedeckelt auf 0,50 €/m² im Monat (§ 559e BGB). Wer die Rechenregeln kennt, kann jede angekündigte Mieterhöhung nachprüfen — und Vermieter vermeiden Erklärungen, die vor Gericht scheitern. Dieser Artikel erklärt beide Seiten, mit durchgerechnetem Beispiel für ein Dreifamilienhaus.

Das Wichtigste in Kürze

• Der Wärmepumpen-Einbau ist eine energetische Modernisierung (§ 555b BGB): Ankündigung 3 Monate vorher (§ 555c), Duldungspflicht des Mieters (§ 555d), Härteeinwand und Sonderkündigungsrecht (§ 561) als Gegenrechte.
• Umlage mit staatlicher Förderung (§ 559e BGB): 10 % der Kosten pro Jahr — nach Abzug der Fördermittel und einer 15-%-Pauschale für Erhaltung — gedeckelt auf 0,50 €/m² (innerhalb von sechs Jahren).
• Umlage ohne Förderung (§ 559 BGB): 8 % pro Jahr, Kappungsgrenze 3 €/m² in 6 Jahren (2 €/m² bei Mieten unter 7 €/m²); beim Einbau einer Heizungsanlage gilt zusätzlich die 0,50-€-Kappung (§ 559 Abs. 3a Satz 3 BGB). Fördermittel müssten auch hier abgezogen werden (§ 559a BGB).
• Die Umlage ist dauerhaft — sie endet nicht, wenn die Anlage „abbezahlt" ist. Umso wichtiger ist die korrekte Ausgangsrechnung.
• In der WEG genügt seit der Reform 2020 die einfache Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG); die Kostenverteilung regelt § 21 WEG.

Hinweis: Dieser Artikel gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung — im Streitfall helfen Mieterverein, Haus & Grund oder Fachanwalt.

Wer entscheidet — und welche Rechte Mieter haben

Über den Heizungstausch entscheidet der Eigentümer. Der Einbau einer Wärmepumpe ist rechtlich eine energetische Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB; erfolgt er zur Erfüllung der GEG-Anforderungen, greift die 2024 eingeführte Nr. 1a). Ein Vetorecht haben Mieter nicht — wohl aber handfeste Verfahrensrechte:

• Ankündigung: spätestens 3 Monate vor Beginn in Textform, mit Art, Umfang, Beginn und Dauer der Arbeiten sowie der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 555c BGB).
• Duldungspflicht mit Härteeinwand: Die Arbeiten sind grundsätzlich zu dulden (§ 555d BGB). Bedeutet die Maßnahme für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte, kann er den Einwand erheben — in Textform, bis zum Ablauf des Monats nach Zugang der Ankündigung (§ 555d Abs. 2 und 3 BGB).
• Finanzielle Härte gegen die Umlage: Wer die Mieterhöhung wirtschaftlich nicht tragen kann, kann sich zusätzlich auf § 559 Abs. 4 BGB berufen — die Umlage kann dann ganz oder teilweise ausgeschlossen sein.
• Sonderkündigungsrecht: Nach Zugang der Modernisierungsankündigung bzw. der Mieterhöhungserklärung können Mieter außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 561 BGB).

Während der Bauphase: Was Mieter hinnehmen müssen

Ein Heizungstausch im bewohnten Mehrfamilienhaus dauert je nach Umfang typischerweise ein bis drei Wochen — mit Bohr- und Stemmarbeiten, zeitweise abgestellter Heizung bzw. Warmwasserversorgung und Handwerkerterminen in den Wohnungen (für Heizkörperarbeiten oder Wohnungsübergabestationen). Dazu drei Klarstellungen:

1. Betreten der Wohnung: nur nach rechtzeitiger Ankündigung und in zumutbarem Umfang. Pauschale Dauerzutrittsrechte gibt es nicht.
2. Mietminderung: Bei energetischen Modernisierungen ist die Minderung für die ersten drei Monate ausgeschlossen (§ 536 Abs. 1a BGB). Dauern erhebliche Beeinträchtigungen länger oder entstehen echte Mängel (Heizungsausfall im Winter, unbewohnbare Räume), kommt eine Minderung in Betracht — die Höhe hängt vom Einzelfall ab.
3. Schäden durch Handwerker (beschädigter Bodenbelag, Möbel) sind zu ersetzen — dokumentieren und unverzüglich anzeigen.

Die Umlage: Zwei Wege, zwei Kappungsgrenzen

Kernstück des Mietrechts beim Heizungstausch ist die Modernisierungsumlage. Seit dem 1. Januar 2024 existieren zwei Wege nebeneinander:

	§ 559 BGB (klassisch)	§ 559e BGB (geförderter Heizungstausch)
Umlagesatz	8 % der Kosten pro Jahr	10 % der Kosten pro Jahr
Förderabzug	Pflicht, falls Förderung floss (§ 559a BGB)	Pflicht (Zuschüsse werden abgezogen)
Erhaltungsanteil	konkret herauszurechnen (§ 559 Abs. 2)	pauschal 15 % Abzug
Kappungsgrenze	3 €/m² in 6 Jahren (2 €/m² unter 7 €/m² Miete); beim Heizungseinbau zusätzlich 0,50 €/m² (Abs. 3a S. 3)	0,50 €/m² in 6 Jahren
Typischer Fall	Modernisierung ohne staatliche Förderung	Wärmepumpe mit KfW-458-Zuschuss

Die Logik dahinter: Der Gesetzgeber will, dass Vermieter die staatliche Förderung mitnehmen und an die Mieter weitergeben. Wer für den GEG-konformen Heizungstausch Fördermittel in Anspruch nimmt, nutzt den § 559e-Weg — mit höherem Prozentsatz, aber deutlich strengerer Kappung. Ohne Förderung bleibt die klassische 8-%-Umlage — seit 2024 allerdings ebenfalls mit 0,50-€-Deckel, wenn die Maßnahme im Einbau einer Heizungsanlage besteht (§ 559 Abs. 3a Satz 3 BGB). Wichtig in beiden Welten: Fördermittel und Erhaltungsanteile mindern die umlagefähigen Kosten. Eine Erhöhungserklärung, die den KfW-Zuschuss „vergisst", ist angreifbar.

Umlagefähig sind die Kosten der Maßnahme selbst: Wärmepumpe und Zubehör, Installation und Inbetriebnahme, notwendige Rohr- und Elektroarbeiten, hydraulischer Abgleich, Demontage und Entsorgung der Altanlage sowie zurechenbare Planungs- und Energieberatungskosten. Nicht umlagefähig sind reine Instandhaltung (Reparatur statt Austausch), Kosten, die für die ohnehin fällige Erneuerung der Altanlage angefallen wären, und Arbeiten ohne Bezug zur Maßnahme, die nur bei der Gelegenheit miterledigt werden.

Formal gilt: Die Mieterhöhung wird nach Abschluss der Arbeiten in Textform erklärt und begründet; die erhöhte Miete ist ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung geschuldet (§ 559b BGB).

Rechenbeispiel: Dreifamilienhaus, 40.000 € Wärmepumpe

Beispielgebäude: drei Wohnungen à 70 m² (210 m² Wohnfläche), zentrale Luft-Wasser-Wärmepumpe für 40.000 € inklusive Einbau. Der Vermieter erhält als Nicht-Selbstnutzer die KfW-Grundförderung von 30 % (Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus sind Selbstnutzern vorbehalten): 12.000 € Zuschuss.

Weg 1 — gefördert nach § 559e BGB:

• Kosten nach Förderabzug: 40.000 € − 12.000 € = 28.000 €
• minus 15 % Erhaltungspauschale: 28.000 € × 0,85 = 23.800 €
• Umlage: 23.800 € × 10 % = 2.380 € pro Jahr — rechnerisch 0,94 €/m² monatlich
• Kappungsgrenze greift: mehr als 0,50 €/m²/Monat sind nicht zulässig → je 70-m²-Wohnung 35 €/Monat (statt rechnerisch 66 €)

Weg 2 — ohne Förderung nach § 559 BGB (zum Vergleich):

• Kosten minus Erhaltungsanteil (hier angenommen 6.000 € für den ohnehin fälligen Ersatz des 25 Jahre alten Kessels): 34.000 €
• Umlage: 34.000 € × 8 % = 2.720 € pro Jahr — rechnerisch 1,08 €/m² monatlich
• Auch hier greift die Kappung: Weil die Maßnahme im Einbau einer Heizungsanlage besteht, gilt die 0,50-€-Grenze seit 2024 entsprechend (§ 559 Abs. 3a Satz 3 BGB) → ebenfalls 35 €/Monat je 70-m²-Wohnung (statt rechnerisch 76 €)

Bemerkenswert an diesem Beispiel: Für die Mieter ist die Belastung in beiden Wegen gleich gedeckelt (35 €/Monat) — den Unterschied macht die Vermieterseite. Im Förderweg kommen 12.000 € Zuschuss sofort dazu, die 15-%-Pauschale erspart den Streit um den fiktiven Erhaltungsanteil, und die Erklärung ist deutlich schwerer angreifbar als eine 8-%-Rechnung mit geschätzten Abzügen.

Was der Mieter unterm Strich zahlt

Der Umlage stehen sinkende Heizkosten gegenüber. Für eine 70-m²-Wohnung mit 100 kWh/m² Jahreswärmebedarf (7.000 kWh):

• Vorher (Gas): Kesselwirkungsgrad ca. 90 % → rund 7.780 kWh Gas × 12,5 ct/kWh ≈ 972 €/Jahr ≈ 81 €/Monat
• Nachher (zentrale WP, JAZ 3,3): 7.000 ÷ 3,3 ≈ 2.121 kWh Strom × 25 ct/kWh (WP-Tarif) ≈ 530 €/Jahr ≈ 44 €/Monat

Kurzfristig ist der Tausch für Mieter also oft ein Nullsummenspiel, mittelfristig meist ein Plus: Der CO₂-Preis verteuert Gas weiter (ab 2027 im EU-Emissionshandel ETS 2 mit freiem Marktpreis), während die Umlage nominal fixiert bleibt. Kritisch wird die Rechnung nur bei schlecht geplanten Anlagen mit niedriger JAZ — Mieter haben deshalb ein echtes Eigeninteresse an einer sauber ausgelegten Anlage und sollten die erste Heizkostenabrechnung genau prüfen.

Für die Betriebskostenabrechnung gilt bei zentralen Anlagen weiterhin die Heizkostenverordnung: 50 bis 70 % der Wärmekosten werden verbrauchsabhängig verteilt, erfasst über Wärmemengenzähler bzw. Heizkostenverteiler. Alternativ kommen wohnungsweise Anlagen mit eigenem Stromvertrag des Mieters oder ein Wärmeliefervertrag in Betracht.

Ein Nebeneffekt für Vermieter: Beim Weiterbetrieb fossiler Heizungen tragen sie nach dem CO₂-Kostenaufteilungsgesetz je nach Effizienzklasse des Gebäudes bis zu 95 % der CO₂-Kosten selbst — auch das schiebt viele Modernisierungen an.

WEG: So entscheidet die Eigentümergemeinschaft

Im aufgeteilten Mehrfamilienhaus entscheidet nicht ein Vermieter, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft — seit der WEG-Reform 2020 (WEMoG) mit deutlich niedrigeren Hürden:

• Beschluss mit einfacher Mehrheit: Bauliche Veränderungen — auch der Umstieg der Zentralheizung auf eine Wärmepumpe — brauchen die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 20 Abs. 1 WEG). Es gilt grundsätzlich das Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG), sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt. Ist die alte Zentralheizung defekt, ist ihr Ersatz ohnehin Erhaltung und damit ordnungsmäßige Verwaltung (§ 19 WEG).
• Kostenverteilung (§ 21 WEG): Stimmen mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile zu — oder amortisieren sich die Kosten in angemessener Zeit —, tragen alle Eigentümer die Kosten nach Anteilen. Sonst zahlen grundsätzlich nur die zustimmenden Eigentümer, die dann auch allein den Nutzen haben.
• Kein Blockaderecht, aber Anfechtung: Ein einzelner Eigentümer kann den Beschluss nicht verhindern, ihn aber binnen eines Monats gerichtlich anfechten (§§ 44, 45 WEG) — Erfolg hat das nur bei echten Beschlussmängeln.
• Keine „privilegierte Maßnahme": Anders als oft behauptet gehört die Wärmepumpe nicht zum Katalog der privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG (Laden von E-Autos, Barrierefreiheit, Einbruchsschutz, Glasfaser, Steckersolar). Wer nur die eigene Wohnung umrüsten will, braucht einen Gestattungsbeschluss der Gemeinschaft.
• Förderung: Auch WEGs erhalten die KfW-458-Grundförderung von 30 % (Antrag über die Gemeinschaft, gestaffelte Höchstbeträge je Wohneinheit). Für vermietete Einheiten gilt anschließend dieselbe Umlagelogik wie oben — inklusive Förderabzug.

Contracting: Wärme kaufen statt Anlage bauen

Beim Wärmeliefervertrag (Contracting) baut und betreibt ein Dienstleister die Wärmepumpe und verkauft die Wärme. Für Vermieter entfallen Investition und Betriebsrisiko; der Contractor kalkuliert dafür typischerweise 10–20 % Aufschlag auf die Vollkosten. Wichtig für Bestandsmieter: Bei der Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung gilt das Kostenneutralitätsgebot (§ 556c BGB mit Wärmelieferverordnung) — die Umstellung darf die Betriebskosten des Mieters nicht erhöhen. Für Eigentümer mit Finanzierungszugang ist die Eigenregie mit KfW-Förderung wirtschaftlich meist die bessere Lösung.

Checkliste für Mieter: Ankündigung und Erhöhung prüfen

• Frist und Form: Ankündigung mindestens 3 Monate vor Baubeginn, in Textform, mit Kostenrahmen und erwarteter Mieterhöhung?
• Umlageweg: Wird nach § 559e (gefördert, 10 %, Kappung 0,50 €/m²) oder § 559 (8 %) erhöht — und passt das zur tatsächlich geflossenen Förderung?
• Förderabzug: Ist der KfW-Zuschuss erkennbar abgezogen? 30 % sind bei Vermietern der Regelfall.
• Erhaltungsanteil: 15-%-Pauschale (§ 559e) bzw. konkreter Abzug für die ohnehin fällige Kesselerneuerung (§ 559) berücksichtigt?
• Kappungsgrenze: Erhöhung ÷ Wohnfläche ≤ 0,50 €/m² (§ 559e — beim Heizungseinbau gilt diese Grenze über § 559 Abs. 3a S. 3 auch im 8-%-Weg) bzw. ≤ 3 €/m² in 6 Jahren (§ 559 allgemein)?
• Härtefall/Kündigung: Bei untragbarer Belastung Härteeinwand fristgerecht erheben (§ 555d Abs. 3, § 559 Abs. 4); Sonderkündigungsrecht (§ 561) bedenken.
• Nach dem Einbau: Erste Heizkostenabrechnung prüfen — auffällig hoher Stromverbrauch deutet auf Einstellungsmängel, deren Behebung Sie verlangen können.

Checkliste für Vermieter: Sauber geplant ist halb verteidigt

• Förderung sichern: KfW 458 vor Vorhabensbeginn beantragen — Grundlage ist ein Liefer-/Leistungsvertrag mit aufschiebender oder auflösender Bedingung (Förderzusage).
• Ankündigung fristgerecht (3 Monate, Textform, mit Kostenprognose und erwarteter Erhöhung).
• Umlageweg festlegen und dokumentieren: gefördert → § 559e-Rechnung mit Förderabzug und 15-%-Pauschale; Kappung 0,50 €/m² prüfen.
• Kostenbelege trennen: Modernisierung vs. Instandhaltung von Anfang an getrennt erfassen — das erspart Streit über den Erhaltungsanteil.
• WEG: Beschlussfassung sauber vorbereiten (Vergleichsangebote, Wirtschaftlichkeitsrechnung, Kostenverteilungsbeschluss nach § 21 WEG).
• Betriebskosten umstellen: Wärmemengenzähler, Abrechnung nach Heizkostenverordnung, ggf. WP-Stromtarif mit § 14a-Netzentgeltreduzierung.

Fazit: Klare Regeln — und ein eingebauter Interessenausgleich

Das Mietrecht zwingt beide Seiten zur selben Rechnung: Der Vermieter darf modernisieren und umlegen, muss aber Förderung und Erhaltungsanteil abziehen und die Kappungsgrenzen einhalten; der Mieter muss dulden, bekommt dafür aber eine gedeckelte Umlage und sinkende Heizkosten. Im durchgerechneten Beispiel kostet die Wärmepumpe den Mieter unterm Strich fast nichts — und der Vermieter modernisiert mit 12.000 € Zuschuss ein Haus, das sonst Jahr für Jahr höhere CO₂-Kosten produziert hätte. Konflikte entstehen fast immer dort, wo die Ausgangsrechnung schlampig ist. Wer sie transparent aufstellt, macht aus der Pflichtübung ein Projekt mit zwei Gewinnern.

Häufige Fragen zu Mietrecht und Wärmepumpe

Kann ich als Mieter den Wärmepumpen-Einbau ablehnen?

Grundsätzlich nein — energetische Modernisierungen sind zu dulden (§ 555d BGB). Ihre Hebel sind der fristgerechte Härteeinwand, die Prüfung der Mieterhöhung (Förderabzug, Kappungsgrenze) und das Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB.

Wie hoch darf die Mieterhöhung maximal ausfallen?

Beim geförderten Heizungstausch nach § 559e BGB: 10 % der um Förderung und 15-%-Pauschale bereinigten Kosten, höchstens aber 0,50 €/m² (innerhalb von sechs Jahren). Bei ungeförderten Modernisierungen nach § 559 BGB: 8 % der bereinigten Kosten, gedeckelt auf 3 €/m² in 6 Jahren (2 €/m² bei Mieten unter 7 €/m²) — besteht die Maßnahme im Einbau einer Heizungsanlage, gilt die 0,50-€-Grenze auch hier (§ 559 Abs. 3a Satz 3 BGB).

Endet die Umlage, wenn die Anlage abbezahlt ist?

Nein. Die Modernisierungsmieterhöhung ist dauerhaft — sie endet nicht nach Amortisation. Genau deshalb lohnt es sich, die Ausgangssumme (Förderabzug! Erhaltungsanteil!) bei der Ankündigung genau zu prüfen.

Zahle ich mit der Wärmepumpe mehr als vorher mit Gas?

Im gut geplanten Fall etwa gleich viel oder weniger: Im Beispiel stehen 35 € Umlage gegen 37 € gesparte Heizkosten pro Monat. Mit steigendem CO₂-Preis auf Gas verbessert sich die Rechnung jedes Jahr. Kritisch sind nur ineffiziente Anlagen — prüfen Sie die erste Abrechnung.

Darf ich während der Bauarbeiten die Miete mindern?

Bei energetischen Modernisierungen erst nach drei Monaten (§ 536 Abs. 1a BGB) — es sei denn, es liegt ein echter Mangel wie ein längerer Heizungs- oder Warmwasserausfall vor. Dokumentieren Sie Beeinträchtigungen und zeigen Sie sie dem Vermieter unverzüglich an.

Kann ein einzelner Eigentümer die Wärmepumpe in der WEG blockieren?

Nein. Seit der WEG-Reform 2020 genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 20 Abs. 1 WEG). Der Überstimmte kann den Beschluss nur binnen eines Monats anfechten (§§ 44, 45 WEG) — und muss je nach Kostenverteilungsbeschluss (§ 21 WEG) mitzahlen.

Stand: 3. Juli 2026. Alle Förder- und Rechtsangaben ohne Gewähr; maßgeblich sind Gesetzestext (§§ 555b–561, 559e BGB, WEG, GEG), die Programmbedingungen der KfW und die Beratung durch Mieterverein bzw. Fachanwalt. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist Stand heute Gesetzentwurf; bis zum Inkrafttreten gilt das GEG 2024.