Wärmepumpe in der WEG: Rechtliche Anforderungen und Genehmigungsverfahren

Eine Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus ist nicht nur eine technische, sondern vor allem eine eigentumsrechtliche Frage: Wer beschließt, wer zahlt, wer haftet für Lärm? Seit der WEG-Reform 2020 (WEMoG) genügt für den Beschluss die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen — kein einzelner Eigentümer kann den Heizungstausch mehr blockieren. Die eigentliche Weichenstellung liegt woanders: Erst die Mehrheitsverhältnisse beim Beschluss entscheiden nach § 21 WEG darüber, ob alle Eigentümer die Kosten tragen oder nur die Zustimmenden. Dieser Artikel erklärt Beschlussverfahren, Kostenverteilung, Lärmrecht und den Förderweg über KfW 458 — für die zentrale Anlage genauso wie für das Split-Gerät eines einzelnen Eigentümers.

Das Wichtigste in Kürze

• Einfache Mehrheit genügt: Seit dem 01.12.2020 beschließt die WEG jede bauliche Veränderung — auch den Wärmepumpen-Einbau — mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 20 Abs. 1 WEG).
• Wer zahlt, entscheidet § 21 WEG: Alle Eigentümer tragen die Kosten nur, wenn der Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mindestens der Hälfte der Miteigentumsanteile gefasst wurde — oder sich die Maßnahme in angemessener Zeit amortisiert. Sonst zahlen nur die Zustimmenden.
• Ohne Beschluss geht nichts: Auch das Split-Außengerät eines einzelnen Eigentümers an Fassade, Dach oder Garten verändert Gemeinschaftseigentum und braucht einen Gestattungsbeschluss.
• Förderung: Für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum beantragt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den KfW-458-Zuschuss (30 % Grundförderung, Antrag vor Vorhabensbeginn).
• Lärm: Maßgeblich sind die Immissionsrichtwerte der TA Lärm am Immissionsort — im allgemeinen Wohngebiet nachts 40 dB(A).

Die WEG-Reform 2020: Einfache Mehrheit statt Blockade

Vor dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG, in Kraft seit 01.12.2020) konnte praktisch jeder von einer baulichen Veränderung betroffene Eigentümer ein Sanierungsprojekt stoppen — Modernisierungen benötigten qualifizierte Mehrheiten oder sogar Allstimmigkeit. Das ist Geschichte:

• § 20 Abs. 1 WEG: Jede bauliche Veränderung — vom Heizungstausch bis zur Fassadendämmung — kann mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen werden. Enthaltungen zählen nicht mit.
• Stimmprinzip: Gesetzlicher Standard ist das Kopfprinzip — jeder Eigentümer hat eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann davon abweichen (Stimmen nach Miteigentumsanteilen oder Einheiten); ein Blick in die Teilungserklärung gehört deshalb an den Anfang jeder Planung.
• Kein Beschlussfähigkeits-Quorum mehr: Seit der Reform ist jede Eigentümerversammlung unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig. Die früher verbreitete Taktik, Beschlüsse durch Fernbleiben zu verhindern, funktioniert nicht mehr.
• Einberufungsfrist: Die Versammlung muss mit einer Frist von mindestens drei Wochen einberufen werden (§ 24 Abs. 4 WEG).
• Virtuelle Versammlung möglich: Seit dem 17. Oktober 2024 können die Eigentümer mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass Versammlungen für längstens drei Jahre rein virtuell — ganz ohne physischen Versammlungsort — stattfinden (§ 23 Abs. 1a WEG). Wird ein solcher Beschluss vor 2028 gefasst, ist bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr zusätzlich eine Präsenzversammlung abzuhalten, sofern die Eigentümer darauf nicht einstimmig verzichten (§ 48 Abs. 6 WEG). Gerade bei Heizungsprojekten mit auswärtigen Eigentümern kann das die Beschlussfassung erheblich beschleunigen.
• Anfechtung statt Veto: Wer den Beschluss für rechtswidrig hält, kann ihn nur binnen eines Monats durch Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht angreifen (§§ 44, 45 WEG). Die Klage hat keine aufschiebende Wirkung.

Wichtig zur Einordnung: Die Wärmepumpe ist keine privilegierte Maßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG. Einen gesetzlichen Anspruch auf Gestattung haben Eigentümer nur bei den dort aufgezählten Maßnahmen — Barrierereduzierung, Laden von E-Fahrzeugen, Einbruchsschutz, Glasfaseranschluss und (seit Oktober 2024) Steckersolargeräte. Für die Wärmepumpe gilt der Grundfall: Beschluss mit einfacher Mehrheit, aber kein individueller Rechtsanspruch. Ein Anspruch auf Gestattung besteht nach § 20 Abs. 3 WEG nur, wenn alle Eigentümer einverstanden sind, deren Rechte durch die Maßnahme beeinträchtigt werden.

Zwei Grenzen zieht § 20 Abs. 4 WEG: Bauliche Veränderungen dürfen die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten und keinen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen. Ein Heizungstausch überschreitet diese Grenzen regelmäßig nicht — relevant werden sie eher bei der Standortwahl des Außengeräts (etwa direkt vor dem Schlafzimmerfenster eines einzelnen Eigentümers).

Beschluss ist nicht gleich Kostentragung: Die Logik des § 21 WEG

Der häufigste Irrtum in WEG-Versammlungen lautet: „Einfache Mehrheit — also zahlen alle." Das stimmt so nicht. § 21 WEG koppelt die Kostenverteilung an das Abstimmungsergebnis:

Im Einzelnen:

Konstellation	Wer trägt die Kosten?	Rechtsgrundlage
Beschluss mit mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und mindestens der Hälfte aller Miteigentumsanteile (und keine unverhältnismäßigen Kosten)	Alle Eigentümer, verteilt nach Miteigentumsanteilen	§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG
Kosten amortisieren sich in angemessener Zeit (z. B. durch eingesparte Energiekosten)	Alle Eigentümer, verteilt nach Miteigentumsanteilen	§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG
Beschluss nur mit einfacher Mehrheit unterhalb dieser Schwellen	Nur die Eigentümer, die zugestimmt haben — ihnen allein gebühren auch die Nutzungen	§ 21 Abs. 3 WEG
Privilegierte Maßnahme, die ein Einzelner verlangt (E-Ladestation, Barrierefreiheit u. a. — nicht die Wärmepumpe)	Der verlangende Eigentümer	§ 21 Abs. 1 WEG

Die Gemeinschaft kann außerdem per Beschluss eine abweichende Kostenverteilung festlegen (§ 21 Abs. 5 WEG), etwa nach Wohnfläche oder nach Verbrauchsanteilen. Der Verteilungsmaßstab muss im Beschlusstext klar benannt sein.

Praxisfolge für den Heizungstausch: Wer die Kosten sicher auf alle Schultern verteilen will, sollte die Versammlung so vorbereiten, dass die doppelt qualifizierte Mehrheit (über 2/3 der abgegebenen Stimmen plus die Hälfte der Miteigentumsanteile) erreicht wird — oder eine belastbare Amortisationsrechnung vorlegen. Ein knapper 51-%-Beschluss führt sonst dazu, dass nur die Ja-Stimmer zahlen und die neue Heizung nutzen dürfen — bei einer Zentralheizung ein praktisch kaum abwickelbares Ergebnis.

Für Mehrheitsbeschaffung gilt: Enthaltungen zählen bei den „abgegebenen Stimmen" nicht mit. Nicht anwesende Eigentümer können per Vollmacht abstimmen — bei großen Anlagen ist das aktive Einsammeln von Vollmachten oft der Schlüssel zur 2/3-Mehrheit.

Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum: Wo die Wärmepumpe rechtlich steht

Ob ein Beschluss nötig ist, hängt davon ab, wessen Eigentum durch die Installation verändert wird:

Bauteil / Anlagenteil	Einordnung	Konsequenz
Zentrale Heizungsanlage, Heizraum	Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG)	Austausch nur per Beschluss
Außengerät auf Grundstück, Dach oder an der Fassade	Gemeinschaftseigentum	Gestattungsbeschluss erforderlich — auch für Geräte einzelner Eigentümer
Fassade, Außenwände, Dachflächen, konstruktive Teile	Zwingend Gemeinschaftseigentum	Wanddurchbrüche, Befestigungen, Leitungsführung = bauliche Veränderung
Steigleitungen und Verteilleitungen bis zur Wohnung	Gemeinschaftseigentum	Beschluss bei Eingriffen
Leitungen und Heizflächen innerhalb der Wohnung ab Abzweig	Regelmäßig Sondereigentum	Eigentümer entscheidet allein, solange Gemeinschaftseigentum unberührt bleibt
Innengerät in der Wohnung	Sondereigentum	Kein Beschluss — aber die Anbindung nach außen braucht fast immer einen

Daraus folgt die für die Praxis wichtigste Erkenntnis: Ein „beschlussfreies" Wärmepumpen-Außengerät gibt es in der WEG praktisch nicht. Auch das kleine Split-Gerät auf dem Balkon verändert mit Wanddurchführung, Befestigung und optischer Wirkung Gemeinschaftseigentum. Wer ohne Gestattungsbeschluss installiert, riskiert einen Beseitigungsanspruch der Gemeinschaft — der Rückbau kostet dann mehr als das Gerät.

Grauzonen dokumentieren: Bei Sondernutzungsrechten (Gartenanteil, Stellplatz, Terrasse) ist die Fläche zwar dem Eigentümer zugewiesen, bleibt aber Gemeinschaftseigentum. Best Practice: Standort, Gerätetyp und Auflagen ausdrücklich in den Beschlusstext aufnehmen („Gestattung Außengerät Typ X auf Sondernutzungsfläche Wohnung 5, Schallleistungspegel max. Y dB(A), Rückbau bei Auszugsende ...").

Die zentrale Wärmepumpe: Ablauf, Förderung, Beschlusstext

Der Weg zum Beschluss

1. Grundlagen schaffen (2–3 Monate vor der Versammlung): Energieberatung beauftragen (die BAFA fördert die „Energieberatung für Wohngebäude" — aktuelle Konditionen auf bafa.de prüfen), Heizlast und Vorlauftemperaturen klären, zwei bis drei Fachangebote einholen.
2. Wirtschaftlichkeit aufbereiten: Kostenrahmen, Förderung, Verteilungsmaßstab und — falls die 2/3-Mehrheit unsicher ist — eine Amortisationsbetrachtung (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG) vorbereiten.
3. Versammlung einberufen: Mindestens drei Wochen Frist (§ 24 Abs. 4 WEG), Beschlussgegenstand präzise bezeichnen, Unterlagen beifügen.
4. Beschluss fassen und protokollieren. Ein tauglicher Beschlusstext enthält: Anlagentyp und ungefähre Investitionssumme, Kostenverteilungsmaßstab, Finanzierung (Erhaltungsrücklage, Sonderumlage, Kredit), Beauftragungskompetenz des Verwalters, Schallschutz-Anforderungen und Zeitplan.
5. Förderantrag vor Vorhabensbeginn, dann Beauftragung, Ausführung, Abnahme mit Einregulierung und Dokumentation.

Förderung: KfW 458 für die WEG

Für den Heizungstausch am Gemeinschaftseigentum stellt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (in der Regel vertreten durch die Verwaltung) den Zuschussantrag im Programm KfW 458. Die Eckpunkte:

• 30 % Grundförderung auf die förderfähigen Kosten für alle Antragstellergruppen. Der frühere Effizienz-Bonus von 5 % für natürliches Kältemittel bzw. Erdreich, Wasser oder Abwasser als Quelle ist entfallen (BEG-Reform, beschlossen 08.07.2026, gültig ab 21.07.2026; endgültiger Richtlinientext ausstehend).
• Die persönlichen Boni (Klimageschwindigkeits-Bonus, Einkommens-Bonus) gelten nur für selbstnutzende Eigentümer und nur anteilig für deren Wohneinheit — sie werden bei WEG-Anträgen entsprechend zugeordnet.
• Die förderfähigen Kosten sind je Wohneinheit gestaffelt gedeckelt: 28.000 € für die erste Wohneinheit, für weitere Einheiten gelten niedrigere Staffelbeträge. Maßgeblich sind die aktuellen KfW-Programmbedingungen.
• Antrag zwingend vor Vorhabensbeginn (Vorhabensbeginn = Abschluss des Liefer- oder Leistungsvertrags). Ein Beschluss der Gemeinschaft gehört zu den Antragsunterlagen.
• Für die Restfinanzierung kommt der Ergänzungskredit (KfW 358/359) infrage.

Rechenbeispiel: 6 Wohneinheiten

Eine WEG mit sechs Einheiten tauscht die 25 Jahre alte Gaszentralheizung gegen eine Luft-Wasser-Wärmepumpe. Investition inklusive Speicher, Hydraulik und Inbetriebnahme: 90.000 €. Der KfW-Zuschuss (30 % Grundförderung, förderfähige Kosten hier vollständig innerhalb der gestaffelten Höchstbeträge) beträgt 27.000 €. Es verbleiben 63.000 € — bei gleichen Miteigentumsanteilen 10.500 € je Einheit, finanzierbar aus der Erhaltungsrücklage, über eine Sonderumlage oder den KfW-Ergänzungskredit. Zum Vergleich: Eine neue Gaszentralheizung hätte ohne Förderung ebenfalls einen fünfstelligen Betrag gekostet — und trägt das CO2-Preis-Risiko der kommenden Jahrzehnte.

Das Split-Gerät des einzelnen Eigentümers

Der zweithäufigste Fall: Ein Eigentümer möchte seine Etagenheizung durch eine eigene Luft-Luft- oder Luft-Wasser-Wärmepumpe ersetzen. Rechtlich läuft das auf einen Gestattungsbeschluss hinaus:

1. Antrag an die Verwaltung mit Gerätetyp, Standort, Schalldaten (Datenblatt mit Schallleistungspegel) und Montagedetails.
2. Beschluss der Versammlung mit einfacher Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG). Die Kosten trägt der Antragsteller; die Gemeinschaft sollte das im Beschluss ausdrücklich festhalten.
3. Auflagen sind zulässig und üblich — sie schützen beide Seiten.

Bewährte Auflagen im Gestattungsbeschluss:

• Schallschutz: Nachweis, dass die TA-Lärm-Richtwerte an den maßgeblichen Immissionsorten eingehalten werden (Herstellerdatenblatt plus Abstandsberechnung, bei kritischer Lage Messung durch Fachbüro).
• Optik: Farbgebung, Sichtschutz oder Positionierung abseits der Straßenfassade.
• Haftung und Rückbau: Der Eigentümer haftet für Schäden am Gemeinschaftseigentum und trägt Wartung sowie späteren Rückbau.
• Dokumentation: Fachgerechte Montage (Kondensatableitung, Schwingungsentkopplung) durch Fachbetrieb nachweisen.

Verweigert die Versammlung die Gestattung, hat der Eigentümer keinen automatischen Anspruch — er kann aber die Ersetzung der Beschlussfassung gerichtlich anstreben, wenn die Ablehnung ermessensfehlerhaft ist, oder mit Zustimmung aller Beeinträchtigten den Anspruch aus § 20 Abs. 3 WEG geltend machen. Umgekehrt gilt: Die Gemeinschaft darf Einzellösungen steuern, etwa wenn sie eine zentrale Lösung beschlossen hat. Wer sich der zentralen Anlage entzieht, bleibt bei entsprechendem Kostenbeschluss (§ 21 Abs. 2 WEG) trotzdem zahlungspflichtig — Doppelbelastung ist möglich und rechtlich zulässig.

Lärm: Der häufigste Konfliktherd — und die echten Maßstäbe

Moderne Außengeräte erreichen Schallleistungspegel von etwa 50 bis 65 dB(A). Entscheidend für Konflikte ist aber nicht diese Katalogangabe, sondern der Beurteilungspegel am Immissionsort — also das, was am Fenster des Nachbarn tatsächlich ankommt. Der nimmt mit der Entfernung deutlich ab und wird nach der TA Lärm beurteilt:

Gebietstyp	tags (6–22 Uhr)	nachts (22–6 Uhr)
Reines Wohngebiet	50 dB(A)	35 dB(A)
Allgemeines Wohngebiet	55 dB(A)	40 dB(A)
Mischgebiet	60 dB(A)	45 dB(A)

Da Wärmepumpen gerade in kalten Winternächten durchlaufen, ist der Nachtwert die kritische Größe. Zuschläge für ton- oder impulshaltige Geräusche (Brummen, Takten) können den anzusetzenden Pegel zusätzlich erhöhen.

Rechtlicher Rahmen:

• Innerhalb der WEG gilt das Rücksichtnahmegebot des § 14 WEG: Kein Eigentümer darf den anderen über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigen. Dauerhaft überschrittene Richtwerte begründen Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche.
• Gegenüber dem Nachbargrundstück gilt § 906 BGB: Wesentliche Beeinträchtigungen sind abwehrbar; die Einhaltung der TA-Lärm-Richtwerte indiziert regelmäßig, dass die Einwirkung unwesentlich ist.
• Öffentliches Recht: Einzelne Länder und Kommunen stellen zusätzliche Anforderungen an Aufstellort und Abstände — vor der Standortwahl klären.

Was in der Planung wirklich hilft: Standort mit Abstand zu Schlafzimmerfenstern, schallarme Geräte (auf den Schallleistungspegel im reduzierten Nachtbetrieb achten), Schwingungsentkopplung, keine Aufstellung in schallreflektierenden Ecken oder engen Innenhöfen. Nachträgliche Abhilfen — Schallschutzhaube (typisch 5–10 dB(A) Minderung), Versetzung, Nachtabsenkung der Leistung — kosten fast immer mehr als eine saubere Erstplanung. Für den Beschluss empfiehlt sich eine klare Vorgabe: „Die Anlage ist so zu planen und zu errichten, dass die Immissionsrichtwerte der TA Lärm an den maßgeblichen Immissionsorten eingehalten werden; der Nachweis ist vor Abnahme vorzulegen."

Verursacherprinzip: Beschließt die WEG die zentrale Anlage, trägt die Gemeinschaft die Schallschutzkosten. Installiert ein einzelner Eigentümer sein gestattetes Gerät, haftet er für die Einhaltung der Auflagen — und zahlt Nachbesserungen selbst.

Vermietete Eigentumswohnung: Schnittstelle zum Mietrecht

Die WEG-Kostenverteilung regelt nur das Verhältnis der Eigentümer untereinander. Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung, kann er seinen Kostenanteil unter den Voraussetzungen der Modernisierungsmieterhöhung anteilig auf die Miete umlegen:

• § 559 BGB: jährlich bis zu 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten.
• § 559a BGB: Zuschüsse (etwa der KfW-Anteil) und zinsverbilligte Förderdarlehen sind vorher abzuziehen.
• Kappungsgrenze (§ 559 Abs. 3a BGB): Erhöhung um höchstens 3 €/m² innerhalb von sechs Jahren; bei Ausgangsmieten unter 7 €/m² höchstens 2 €/m².
• Für Heizungsmodernisierungen im Zusammenhang mit dem GEG bestehen seit 2024 besondere Umlageregeln (§ 559e BGB) mit eigener Kappung; welche Variante günstiger ist, sollte im Einzelfall fachlich geprüft werden.

Details mit Rechenbeispielen enthält der Vermieter-Artikel dieser Serie. Für die WEG-Versammlung genügt die Erkenntnis: Selbstnutzer und Vermieter haben unterschiedliche Interessenlagen — Vermieter refinanzieren über die Umlage, Selbstnutzer über eingesparte Energiekosten. Gute Beschlussvorlagen sprechen beide Gruppen an.

Zwei Fallbeispiele aus der Praxis

Fall 1 — Standortkonflikt auf dem Dach (6 Einheiten): Die WEG plant die zentrale Luft-Wasser-Wärmepumpe auf der Dachfläche, direkt neben der Dachterrasse des Penthouses. Der betroffene Eigentümer macht eine unbillige Benachteiligung geltend (§ 20 Abs. 4 WEG). Lösung in der Versammlung: Versetzung des Geräts an die abgewandte Gebäudeecke plus Körperschallentkopplung, Mehrkosten rund 3.000 € auf alle verteilt. Der Beschluss fällt einstimmig — die Mehrkosten sind billiger als ein Anfechtungsverfahren mit ungewissem Ausgang und einem Jahr Verzögerung.

Fall 2 — Split-Gerät neben dem Schlafzimmer (20 Einheiten): Eigentümer A beantragt die Gestattung eines Split-Außengeräts auf seiner Terrasse; das Schlafzimmerfenster des Nachbarn B liegt 3 m entfernt. Die Versammlung gestattet mit Auflagen: Nachweis der TA-Lärm-Richtwerte am Fenster von B, reduzierter Nachtbetrieb, Haftung und Rückbaupflicht bei A. Nach Inbetriebnahme zeigt die Kontrollmessung eine Überschreitung des Nachtwerts; A rüstet auf eigene Kosten eine Schallschutzhaube nach und aktiviert den Silent-Modus. Ergebnis: Richtwerte eingehalten, Konflikt beigelegt — weil der Beschluss die Verantwortlichkeiten vorher geklärt hatte.

Zentrale Anlage oder Einzellösungen? Der Vergleich

Aspekt	Zentrale Wärmepumpe	Dezentrale Geräte einzelner Eigentümer
Beschluss	Einfache Mehrheit; für Kostentragung durch alle: 2/3-Quorum oder Amortisation	Gestattungsbeschluss je Gerät (einfache Mehrheit)
Kosten	Nach MEA oder beschlossenem Maßstab auf alle	Vollständig beim jeweiligen Eigentümer
Förderung	KfW 458 über die Gemeinschaft (Gemeinschaftseigentum)	Anspruchslage je nach Maßnahme und Eigentumszuordnung — vor Antrag klären
Effizienz	Eine große, professionell geplante Anlage; zentrale Wartung	Viele Kleingeräte, Effizienz und Wartungsqualität streuen
Lärm	Ein Aufstellort, planbar	Viele Außengeräte, summierte Konfliktpunkte
Erscheinungsbild	Einheitlich	Uneinheitlich — Regelungsbedarf per Beschluss
Typisches Risiko	Mehrheitsbeschaffung, Kostenverteilungsstreit	Ungenehmigte Installation → Rückbauanspruch

Fazit: Erst die Mehrheit organisieren, dann die Technik bestellen

Rechtlich ist der Weg zur Wärmepumpe in der WEG seit 2020 frei: Die einfache Mehrheit genügt für den Beschluss, ein Vetorecht Einzelner existiert nicht mehr. Die Projekte scheitern heute nicht am Beschluss, sondern an der Kostenfrage — wer die Kostentragung durch alle Eigentümer will, braucht die doppelt qualifizierte Mehrheit des § 21 Abs. 2 WEG oder eine belastbare Amortisationsrechnung. Ebenso klar ist die zweite Regel: Kein Außengerät ohne Gestattungsbeschluss, keine Planung ohne TA-Lärm-Check. Wer Beschlusstext, Kostenverteilung, Schallschutz und den KfW-Antrag der Gemeinschaft sauber vorbereitet, bekommt den Heizungstausch in einer einzigen Versammlung durch.

Häufige Fragen zur Wärmepumpe in der WEG

Kann ein einzelner Eigentümer die zentrale Wärmepumpe verhindern?

Nein. Seit der WEG-Reform genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 20 Abs. 1 WEG). Ein überstimmter Eigentümer kann den Beschluss nur binnen eines Monats anfechten (§§ 44, 45 WEG) — Erfolg hat das im Wesentlichen bei formalen Fehlern, grundlegender Umgestaltung der Anlage oder unbilliger Benachteiligung Einzelner (§ 20 Abs. 4 WEG).

Müssen wirklich alle Eigentümer zahlen, auch die Nein-Stimmer?

Nur wenn der Beschluss mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mindestens der Hälfte der Miteigentumsanteile gefasst wurde (und die Kosten nicht unverhältnismäßig sind) — oder wenn sich die Maßnahme in angemessener Zeit amortisiert (§ 21 Abs. 2 WEG). Andernfalls tragen nur die zustimmenden Eigentümer die Kosten (§ 21 Abs. 3 WEG).

Darf ich als Eigentümer ein Split-Gerät ohne Beschluss auf meinem Balkon installieren?

Praktisch nie. Außengerät, Wanddurchführung und Befestigung betreffen Gemeinschaftseigentum und sind eine bauliche Veränderung — dafür braucht es einen Gestattungsbeschluss. Ohne Beschluss drohen Beseitigungsverlangen und Rückbau auf eigene Kosten. Die Wärmepumpe gehört nicht zu den privilegierten Maßnahmen des § 20 Abs. 2 WEG, auf die ein Anspruch besteht.

Wie beantragt die WEG die KfW-Förderung?

Für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum stellt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Antrag im Programm KfW 458 — in der Regel über die Verwaltung, vor Abschluss des Liefer- oder Leistungsvertrags. Es gibt 30 % Grundförderung (der frühere 5-%-Effizienz-Bonus ist mit der BEG-Reform entfallen); die förderfähigen Kosten sind je Wohneinheit gestaffelt gedeckelt. Persönliche Boni gelten nur für selbstnutzende Eigentümer und deren Einheit.

Wie laut darf das Außengerät sein?

Maßgeblich sind die Immissionsrichtwerte der TA Lärm am Immissionsort — im allgemeinen Wohngebiet 55 dB(A) tags und 40 dB(A) nachts. Entscheidend ist der nächtliche Dauerbetrieb im Winter. Verlangen Sie vor dem Beschluss eine Abstands- bzw. Schallprognose auf Basis des Schallleistungspegels des konkreten Geräts.

Was passiert mit der Sonderumlage, wenn ein Eigentümer während der Laufzeit verkauft?

Maßgeblich ist die Fälligkeit: Bereits fällige Beträge schuldet der Verkäufer, nach dem Eigentumsübergang fällig werdende Raten treffen den Erwerber. Laufende Zahlungsverpflichtungen aus Beschlüssen sollten im Kaufvertrag offengelegt und eingepreist werden — Verwalter erteilen dazu Auskunft.

Stand: 9. Juli 2026. Alle Förder- und Preisangaben ohne Gewähr; maßgeblich sind die offiziellen Programmbedingungen und der Gesetzestext (WEG, BGB, TA Lärm). Hinweis: Das Heizungsrecht (GEG) wird derzeit reformiert — das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist noch nicht beschlossen; das WEG-Beschlussrecht bleibt davon unberührt. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.